Erfenis & schenking van een woning: wat je moet weten

Erfbelasting (successierechten) in Vlaanderen

Bij het erven van een woning in Vlaanderen betaal je erfbelasting op de waarde van het onroerend goed. De tarieven hangen af van je relatie tot de overledene.

Tarieven in rechte lijn (partner, kinderen)

Tarieven tussen broers en zussen

Tussen andere personen (geen familie in rechte lijn, geen broer/zus) gelden dezelfde schijven als tussen broers/zussen, maar met tarieven van 25 %, 45 % en 55 %.

Vrijstelling gezinswoning

De langstlevende partner (echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende) is volledig vrijgesteld van erfbelasting op de gezinswoning. Dit is een belangrijk fiscaal voordeel. Kinderen en andere erfgenamen betalen wél erfbelasting op hun deel.

Schenking van een woning

Een woning schenken bij leven is fiscaal vaak voordeliger dan erven, omdat de schenkbelasting lager ligt dan de erfbelasting.

Schenkbelasting op vastgoed in Vlaanderen

Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik

Een populaire constructie is schenken met voorbehoud van vruchtgebruik: je draagt de blote eigendom over aan je kinderen, maar behoudt het recht om de woning te bewonen of te verhuren. De schenkbelasting wordt dan berekend op de volle eigendomswaarde (niet alleen de blote eigendom).

• De schenking gebeurt altijd via notariële akte.
• Je betaalt de schenkbelasting bij de registratie van de akte.
• Er is geen wachttermijn: de schenking is meteen definitief (en valt dus niet meer in de nalatenschap).

Vruchtgebruik en blote eigendom

Bij een erfenis krijgt de langstlevende partner vaak het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Dit betekent:

• De vruchtgebruiker mag de woning bewonen of verhuren en int de huurinkomsten.
• De blote eigenaar is eigenaar op papier, maar kan de woning niet gebruiken zolang het vruchtgebruik loopt.
• Het vruchtgebruik eindigt bij overlijden van de vruchtgebruiker — de blote eigenaar wordt dan volle eigenaar.

Verkopen bij vruchtgebruik

Wil je een woning met vruchtgebruik verkopen, dan moeten alle partijen akkoord gaan: zowel de vruchtgebruiker als de blote eigenaar(s). De opbrengst wordt dan verdeeld volgens de waarde van elk recht (afhankelijk van de leeftijd van de vruchtgebruiker). Alternatief kan de vruchtgebruiker vrijwillig afstand doen.

Onverdeeldheid: meerdere erfgenamen

Als meerdere erfgenamen samen een woning erven, ontstaat er een onverdeeldheid. Elke erfgenaam heeft een deel van de eigendom (bijv. 1/3 elk bij drie kinderen).

• Verkopen: alle mede-eigenaars moeten akkoord gaan. Eén erfgenaam kan de verkoop niet tegenhouden als de rechtbank oordeelt dat de verkoop in het belang van alle partijen is.
• Uitkopen: één erfgenaam kan de anderen uitkopen. Er zijn dan registratierechten verschuldigd op het deel dat wordt overgenomen (2,5 % bij een uitonverdeeldheidtreding in Vlaanderen).
• Blijven bewonen: als één erfgenaam in de woning blijft wonen, kan dit aanleiding geven tot een woonstvergoeding aan de andere erfgenamen.

Tip: als de erfgenamen het niet eens worden, kan de rechtbank een gerechtelijke verdeling bevelen. Dit is duur en tijdrovend — probeer eerst in onderling overleg tot een oplossing te komen.

Een geërfde woning verkopen

Wil je een geërfde woning verkopen? Dan moet je deze stappen doorlopen:

1. Nalatenschap aanvaarden: zuiver of onder voorrecht van boedelbeschrijving.
2. Aangifte erfbelasting: moet ingediend worden binnen 4 maanden na overlijden (Vlaanderen).
3. Akkoord alle erfgenamen: iedereen moet instemmen met de verkoop.
4. Attesten verzamelen: dezelfde attesten als bij elke verkoop ( zie de checklist).
5. Notaris inschakelen: de notaris regelt de verdeling van de opbrengst onder de erfgenamen.

Let op: bij een snelle doorverkoop (verkoop kort na erfenis) kan de fiscus vragen stellen als de verkoopprijs sterk afwijkt van de waarde die je hebt aangegeven in de aangifte erfbelasting.

Veelgestelde vragen