Notariskosten voor de koper: volledige uitleg (2025)

Wat betaal je aan de notaris?

De factuur van de notaris bestaat uit drie grote blokken. Elk blok dekt een ander deel van het aankoopproces:

• Het notarieel ereloon — de wettelijke vergoeding voor het werk van de notaris (opmaken van de akte, juridische controles, advies).
• Aktekosten en recht op geschriften — de kosten voor het opstellen, registreren en overschrijven van de authentieke akte.
• Administratieve kosten — opzoekingen (kadaster, hypotheekkantoor, gemeente, OVAM, …) en diverse dossierkosten.

Belangrijk: de registratierechten worden eveneens via de notaris betaald, maar zijn een belasting aan de overheid — geen vergoeding voor de notaris zelf.

Het notarieel ereloon: wettelijk degressief barema

Het ereloon van de notaris is bij wet vastgelegd in een degressief barema. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe lager het procentuele ereloon. Elke notaris in België past exact dezelfde tarieven toe — je kunt hier dus niet over onderhandelen. Hieronder het barema voor vastgoedaktes (verkoop van onroerend goed):

Op het ereloon wordt 21 % btw aangerekend. Het barema wordt per schijf berekend — vergelijkbaar met de personenbelasting. Je betaalt dus niet het hoogste percentage op het volledige bedrag, maar elk deel van de prijs wordt belast in de bijbehorende schijf.

Aktekosten en recht op geschriften

Naast het ereloon betaal je als koper ook aktekosten. Dit omvat onder meer:

• Recht op geschriften — een vast bedrag per blad van de authentieke akte (momenteel € 7,50 per blad).
• Hypothecaire overschrijving — kosten voor de overschrijving van de akte op het kantoor Rechtszekerheid (voorheen hypotheekkantoor). Het overschrijvingsrecht bedraagt 0,30 % van de aankoopprijs (met een minimum).

Deze kosten zijn wettelijk bepaald en identiek bij elke notaris.

Administratieve kosten

De notaris voert bij elke vastgoedtransactie tal van opzoekingen uit. Die kosten worden doorgerekend aan de koper:

• Kadastrale opzoeking — eigendomsinformatie en kadastraal inkomen.
• Hypothecaire staat — controle of er hypotheken, beslagen of voorrechten op het pand rusten.
• Stedenbouwkundige inlichtingen — vergunningen, bestemmingsplannen, rooilijnen, voorkooprechten.
• Bodemattest (OVAM) — informatie over mogelijke bodemverontreiniging.
• Diverse attesten — postinterventiedossier, overstromingsgevoeligheid, erfdienstbaarheden, …

De totale administratieve kosten schommelen doorgaans tussen € 800 en € 1.200, afhankelijk van de gemeente en het aantal opzoekingen. Sommige gemeenten rekenen hogere bedragen aan voor stedenbouwkundige inlichtingen.

Rekenvoorbeeld: notariskosten voor een woning van € 300.000

Hieronder een indicatieve berekening van het notarieel ereloon (exclusief registratierechten) voor een woning van € 300.000:

De notaris kiezen: mag je zelf kiezen?

Ja. In België is het de koper die traditioneel de notaris kiest en betaalt voor de aankoopakte. Je bent volledig vrij om een notaris naar keuze aan te stellen — je hoeft niet de notaris van de verkoper te nemen.

Wist je dat je ook een tweede notaris mag aanstellen? Zowel koper als verkoper mogen elk hun eigen notaris hebben. Het ereloon wordt dan gedeeld tussen beide notarissen — er zijn dus geen extra kosten voor jou. Dit kan handig zijn als je een notaris in je eigen regio wilt die je persoonlijk begeleidt.

Tip: kies een notaris die ervaring heeft met vastgoedtransacties in jouw regio. Zo worden stedenbouwkundige opzoekingen vlotter afgehandeld en is de notaris vertrouwd met lokale regelgeving.

Veelgestelde vragen