Kosten als verkoper: hoeveel kost het om je woning te verkopen?
Veel verkopers zijn verrast door de kosten die bij een verkoop komen kijken. Van verplichte attesten tot een mogelijke makelaarscommissie: het loopt snel op. In deze gids geven we een volledig overzicht van alle kosten, zodat je exact weet waar je aan toe bent.
1. Verplichte attesten en documenten
Als verkoper ben je wettelijk verplicht om een aantal attesten te laten opmaken. Deze kosten zijn altijd voor jouw rekening.
| Attest | Indicatieve kost | Verplicht? |
|---|---|---|
| EPC-attest | € 150–€ 300 | Ja, vóór publicatie |
| Elektriciteitskeuring | € 120–€ 250 | Ja, bij verkoop |
| Asbestattest | € 300–€ 600 | Ja (gebouwen vóór 2001) |
| Bodemattest (OVAM) | € 50 per perceel | Ja |
| Stookolietankkeuring | € 100–€ 200 | Ja (als er een tank is) |
| Stedenbouwkundig uittreksel | € 50–€ 100 | Ja |
Totaal verplichte attesten: reken op € 700–€ 1.500, afhankelijk van het type woning en de aanwezigheid van asbest of een stookolietank.
2. Notariskosten voor de verkoper
De notariskosten bij de authentieke akte (ereloon, aktekosten, registratierechten) zijn voor rekening van de koper. Als verkoper betaal je enkel:
- Opmaak compromis (als de notaris dit doet): € 300–€ 750. Je kunt het compromis ook zelf opstellen of via een standaardmodel, maar een notariële controle is sterk aangeraden.
- Opvraging documenten: stedenbouwkundige inlichtingen, kadastrale gegevens. Soms inbegrepen in het forfait van de notaris.
- Doorhaling hypotheek (als je nog een lopende hypotheek hebt): € 500–€ 1.500 (ereloon notaris + administratiekosten bank).
3. Makelaarskosten: de grootste kost
De makelaarscommissie is veruit de grootste kost bij de verkoop van een woning. In België rekent een makelaar doorgaans 2–3 % van de verkoopprijs(+ 21 % btw op de commissie).
| Verkoopprijs | Commissie 3 % | + 21 % btw | Totaal |
|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 6.000 | € 1.260 | € 7.260 |
| € 300.000 | € 9.000 | € 1.890 | € 10.890 |
| € 400.000 | € 12.000 | € 2.520 | € 14.520 |
| € 500.000 | € 15.000 | € 3.150 | € 18.150 |
Met ThuisVerkocht bespaar je deze volledige commissie. Je verkoopt zelf, rechtstreeks aan kopers — en je houdt duizenden euro's meer over. Lees meer over makelaar vs. zelf verkopen →
4. Eventuele meerwaardbelasting
Als je een woning verkoopt die niet je eigen gezinswoning is (opbrengsteigendom, tweede verblijf) en je verkoopt binnen 5 jaar na aankoop, betaal je mogelijk 16,5 % belasting op de meerwaarde.
Voor de volledige uitleg en berekening, lees onze gids over meerwaardbelasting op vastgoed.
5. Optionele kosten
- Professionele foto's: € 150–€ 400. Zie onze gids over woning fotograferen.
- Home staging: € 500–€ 3.000 bij een professionele stager, of gratis als je het zelf doet.
- Kleine herstellingen en opfrissing: een likje verf, kapotte tegels vervangen, tuin onderhouden. Budget: € 200–€ 2.000.
- Energetische verbeteringen: soms loont het om het EPC-label te verbeteren vóór verkoop (bijv. dakisolatie).
- Publicitaire kosten: een "te koop"-bord, flyerdruk. Via ThuisVerkocht is online publicatie inbegrepen.
Totaaloverzicht: kosten als verkoper
| Kostenpost | Met makelaar | Via ThuisVerkocht |
|---|---|---|
| Verplichte attesten | € 700–€ 1.500 | € 700–€ 1.500 |
| Notariskosten verkoper | € 300–€ 750 | € 300–€ 750 |
| Doorhaling hypotheek | € 500–€ 1.500 | € 500–€ 1.500 |
| Makelaarscommissie (3 %) | € 7.000–€ 18.000+ | € 0 (gratis bij lancering) |
| Totaal (bij € 300.000) | ± € 12.500–€ 14.500 | ± € 1.500–€ 3.750 |
Besparing met ThuisVerkocht: gemiddeld € 7.000–€ 18.000 ten opzichte van een traditionele makelaar.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kost het in totaal om een woning te verkopen in Vlaanderen?
Als verkoper betaal je gemiddeld € 700 tot € 1.500 aan verplichte attesten, plus eventueel notariskosten voor de opmaak van het compromis. Als je een makelaar inschakelt, komt daar 2–3 % commissie bovenop (bij een woning van € 300.000 is dat € 6.000–€ 9.000). Via ThuisVerkocht bespaar je die makelaarskosten.
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop: koper of verkoper?
De notariskosten bij de authentieke akte zijn in België voor rekening van de koper. Als verkoper betaal je wel voor eventuele opvraging van documenten via je eigen notaris, en voor de opmaak van het compromis als je dat door de notaris laat doen. In de praktijk is dit een beperkte kost.
Moet ik als verkoper registratierechten betalen?
Nee, de registratierechten zijn voor rekening van de koper. Als verkoper betaal je geen registratierechten bij de verkoop van je woning.
Kan ik de kosten van attesten aftrekken van de verkoopprijs?
Nee, de kosten van attesten zijn niet fiscaal aftrekbaar. Ze komen uit je eigen zak. Wel kun je ze in rekening brengen bij het bepalen van je vraagprijs — het is redelijk om deze kosten in je minimumprijs te verwerken.
Wat als mijn elektriciteitskeuring niet-conform is?
Je mag je woning nog steeds verkopen met een niet-conform keuringsverslag. De koper moet dan binnen 18 maanden na de notariële akte de installatie laten aanpassen en opnieuw laten keuren. Dit kan wel een argument zijn voor kopers om een lagere prijs te bieden.
Gerelateerde gidsen
- Checklist: je woning verkopen — alle stappen op een rij
- Makelaar vs. zelf verkopen — uitgebreide vergelijking
- Meerwaarde op vastgoed — belasting bij verkoop
- EPC-attest — kosten en procedure
- De notaris bij verkoop — wat doet en kost de notaris?
Bespaar duizenden euro's
Verkoop je woning zelf via ThuisVerkocht en bespaar de makelaarscommissie. Momenteel zelfs volledig gratis.
Disclaimer: ThuisVerkocht.be biedt algemene informatie over vastgoed in België. De inhoud van deze pagina vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Voor persoonlijk advies raden wij aan een notaris of erkend vastgoedprofessional te raadplegen. ThuisVerkocht.be is geen vastgoedmakelaar en biedt geen bemiddeling aan.
Klaar om je woning zelf te verkopen?
Plaats je woning op ThuisVerkocht en bespaar duizenden euro's aan makelaarskosten.